Достроково погашати кредит чи інвестувати?
Достроково погашати кредит чи інвестувати? Польські автори фінансових порадників і закордонні інституції сходяться в одному: порядок має значення. Спочатку фінансова подушка, потім дорогі споживчі борги, і лише тоді дилема з іпотекою. Цей текст показує арифметику за кожним кроком, а калькулятор вище рахує її на ваших цифрах. Ми не кажемо, що робити: ми показуємо, що виходить із цифр за припущень, які ви обираєте самі.
Коротка відповідь: спочатку подушка, потім дорогі борги, і лише тоді іпотека
Подушку рахують від витрат, а не від доходу, і після купівлі житла вона має включати платіж за кредитом. Звична порада — 6 місяців; 3 для молодої людини без зобов'язань, 6–12 для самозайнятих або людей із нерегулярним доходом. Гроші подушки тримають там, звідки їх можна забрати за кілька днів: на ощадному рахунку, на депозиті або в ощадних облігаціях із достроковим погашенням. Не в акціях, не в криптовалютах і не на IKE, бо дострокове зняття звідти коштує грошей.
Калькулятор вище рахує лише останній крок: порівнює дострокове погашення з інвестуванням тих самих грошей. Подушку він не віднімає й дорогих боргів за вас не гасить. Під результатом він нагадує про подушку, а якщо ви впишете дорожчий кредит, напише, що зазвичай його гасять першим.
Дострокове погашення — це дохідність, що дорівнює ставці кредиту: без податку й без ринкового ризику
Кожен злотий дострокового погашення зменшує залишок, на який банк нараховує відсотки. Отже, ви заощаджуєте рівно номінальну ставку кредиту, щороку, до кінця договору. Ця дохідність певна за поточної ставки, не підлягає податку Belka і не потребує жодної плати за управління. Тому для людини з кредитом точкою відліку є ставка кредиту, а не ставка депозиту чи облігації.
Рахується номінальна ставка, а не РРСО (реальна річна процентна ставка). РРСО підсумовує всі витрати кредиту на момент його отримання і слугує для порівняння нових пропозицій. Комісію за кредит, який ви вже сплачуєте, ви заплатили давно; вартість утримання залишку — це відсотки на нього, плюс страхування, якщо банк нараховує його від залишку капіталу.
Проте комісія не втрачена повністю. При достроковому погашенні всієї суми банк зменшує загальну вартість кредиту на витрати, що припадають на скорочений період, зокрема й сплачені наперед (ст. 39 закону про іпотечний кредит, ст. 49 закону про споживчий кредит, після рішення Суду ЄС у справі C-383/18). Якщо ви впишете комісію, калькулятор додасть пропорційне повернення до результату повного погашення.
Податок Belka і поріг окупності, який залежить від горизонту
Дохід від інвестицій оподатковують: 19 % від відсотків, дивідендів і прибутку від продажу (ст. 30a і ст. 30b закону про PIT). Дострокове погашення — ні. Щоб інвестиція зрівнялася з достроковим погашенням, вона має заробити більше за ставку кредиту. Популярний спрощений розрахунок ділить ставку кредиту на 0,81: для кредиту під 5,85 % це дає близько 7,2 % брутто.
Цей спрощений розрахунок точний лише для одного року. Якщо податок ви платите один раз, при продажу через багато років, поріг нижчий, бо відкладений податок сам працює на вас. Для кредиту під 5,85 % поріг становить 7,05 % на 5 роках і 6,55 % на 25 роках. Калькулятор рахує поріг точно для вашого горизонту, а приклад 4 показує всю таблицю.
До порогу додаються витрати: плата за управління фондом, брокерська комісія та конвертація валюти. Калькулятор віднімає їх від припущеної дохідності брутто, перш ніж порівняти її з кредитом. Результат він описує одним із трьох речень: припущена дохідність нижча за поріг, тож більше залишає дострокове погашення; вона вища за поріг, але менше ніж на премію за ринковий ризик, а різниця в злотих мала, тож виходить майже однаково; в інших випадках більше залишає інвестування, без гарантії. Жодне з цих речень не є порадою.
Скоротити строк чи зменшити платіж? За однакових внесків виходить майже те саме
Польські порадники показують величезну різницю між скороченням строку і зменшенням платежу: те саме дострокове погашення «заощаджує» значно більше відсотків при коротшому строку. Це правда, але лише тому, що у варіанті з меншим платежем заощаджена щомісяця різниця зникає з рахунку. Якщо ви відкладаєте її так само, як відкладали б гроші після дострокового закриття кредиту, обидва варіанти закінчуються майже однаковим статком.
Тому калькулятор порівнює чесно: у кожному варіанті ви платите щомісяця ту саму суму протягом того самого часу, а наприкінці дивитеся на чистий статок, тобто інвестиції після податку мінус залишок боргу. У прикладі 1 різниця між скороченням строку і зменшенням платежу з відкладанням різниці становить 1 671,71 zł, попри велику різницю в заощаджених відсотках.
Відмінності практичні, а не арифметичні. Скорочений строк потім не подовжити без нової згоди банку. Менший платіж — це вбудований буфер на випадок зростання ставок чи падіння доходу. За додаткову угоду про скорочення строку деякі банки беруть плату за своїм тарифом, зменшення платежу зазвичай безкоштовне. Третій варіант, менший платіж і далі сплата старої суми, дає ефект скорочення без додаткової угоди, але потребує дисципліни щомісяця.
IKE та IKZE поряд із достроковим погашенням
На IKE прибуток звільнений від податку, якщо ви знімаєте кошти після 60 років (55 за наявності пенсійних прав) і робили внески щонайменше 5 календарних років (ст. 21 ust. 1 pkt 58a закону про PIT). Тоді поріг окупності падає до самої ставки кредиту плюс витрати. Річний ліміт внесків на IKE у 2 026 становить 28 260,00 zł; більший надлишок чекає наступного року.
IKZE працює інакше. Внесок ви віднімаєте від доходу, тож у рік внеску повертаєте 12 %, 19 % або 32 % залежно від вашого податку. При знятті після 65 років і 5 років внесків ви платите 10 % від усієї суми (ст. 30 ust. 1 pkt 14 закону про PIT). Ліміт у 2 026 — 11 304,00 zł, для підприємців 16 956,00 zł. Калькулятор трактує повернення податку як окремий грошовий потік: ви отримуєте його приблизно через рік і можете інвестувати, а свою ставку PIT вписуєте самі, бо ми її не вгадуємо.
Дострокове погашення кредиту не використовує ліміт IKE чи IKZE. Отже, можна робити обидві речі в обраній пропорції. Від 2 027 з'являється особистий інвестиційний рахунок (OKI), який звільняє від податку частину активів; його параметри ми допишемо, коли правила запрацюють.
Готівковий кредит, картка, овердрафт: тут зазвичай нема чого рахувати
Приклад 3 показує готівковий кредит під 10,25 %: щоб інвестиція закінчилася вище за дострокове погашення, вона мала б заробляти 12,48 % на рік брутто протягом 5 років, тобто більше за довгострокові середні для акцій. Тут калькулятор потрібен головно для одного: для порядку погашення, якщо у вас кілька таких боргів.
Плата за дострокове погашення споживчого кредиту — рідкість, про неї ми пишемо в розділі про комісії. При повному погашенні належить пропорційне повернення комісії. Розстрочки «0 %» не мають відсотків, тож нема чого погашати достроково; перевірте лише, чи немає в них прихованої плати.
Інфляція і «квартира ж дорожчає»
У калькуляторі інфляція — це перемикач «Показати в сьогоднішніх грошах», який ділить обидва результати на той самий показник: 3,6 % на рік, тобто середня інфляція за 2025 р. за даними GUS. Порядок результатів від цього не змінюється; змінюється масштаб.
Зростання вартості квартири теж скорочується: квартира є у вас в обох варіантах, і при достроковому погашенні, і при інвестуванні. Нижче співвідношення боргу до вартості квартири (LTV) буває причиною для дострокового погашення, наприклад щоб знизити маржу або припинити страхування низького внеску, але це умова договору, а не результат дохідності.
Чи справді квартири дорожчають, краще перевіряти за цінами угод, а не за цінами з оголошень. Оголошення показує, скільки хоче продавець, а нотаріальний акт — скільки хтось справді заплатив. Минуле зростання цін не є прогнозом і не змінює результату калькулятора. Ціни з нотаріальних актів потрапляють до реєстрів цін нерухомості, які ведуть міста. За скільки насправді продали квартири в конкретному будинку, на вулиці та в районі, зі зміною рік до року, у найбільших містах Польщі показує польськомовний сервіс iledom.pl.
Ризик і ліквідність: скільки разів інвестування вигравало і чого дострокове погашення не повертає
Ліквідність асиметрична. Дострокове погашення не скасувати, а гроші з квартири не забрати без нового кредиту. Інвестицію можна продати за кілька днів, хоч і не обов'язково за доброю ціною. Законодавчих кредитних канікул наразі немає, тож ліквідність має походити з подушки. Саме тому подушка важливіша перед достроковим погашенням, ніж перед інвестицією.
Чого калькулятор не рахує і чому не радить
Калькулятор не прогнозує дохідностей, процентних ставок чи інфляції: це ваші припущення, кожне підписане як припущення. Він не знає вашого договору: плату за фіксованої ставки, страхування і вартість додаткової угоди ви вписуєте самі. Він не рахує кредитоспроможності, впливу на BIK, податкової пільги на відсотки за кредитами минулих років чи лізингу. Він не рахує витрат на утримання квартири, оренди чи варіанта «друга квартира».
Він не радить, бо відповідь залежить від речей, яких немає в цифрах: скільки ринкового ризику й ризику ставок ви готові взяти на себе, як довго хочете мати кредит, що зробите з нижчим платежем. Результат — одне з трьох речень, сума різниці за ваших припущень і смуга від обережного до сміливого заробітку замість одного числа. Рішення за вами.
Ліміти із закону та індекси, показані на цій сторінці, мають джерело й дату: статтю закону, фіксинг індексу, повідомлення про ліміт. Версію методології та версію даних видно під результатом, а зміни ми записуємо в історії методології. Якщо бачите помилку, повідомте нам: ми виправимо дані й запишемо зміну.
